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买房那些你必须知道的事——房屋指标 2020-04-01 16:02:58 | 来源:江苏爱心房产 作者:尤文艺

昨天小编和大家分享了关于房贷的有关知识,那么在资金方面准备好了以后,我们肯定是开始选房看房了。在看房的过程中,置业顾问或房产经纪人会和我们介绍关于小区楼盘像房价、路段、交通、配套设施等信息,这些往往也是人们最为关注的。

但是,有些房屋指标的内容例如容积率、得房率、车位比、绿化率等比较难以理解,就算销售人员告诉我们具体数据,也容易被购房心切的人们所忽略。尤其是买期房的朋友,等到真正入住那会,才发现犯了“大错”,追悔莫及。

这些指标到底意味着什么呢?今天小编就和大家一起来学习一下。

一、容积率

容积率=建筑面积/小区用地面积

建筑面积说的是建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,不仅包括卧室、大厅、厨房,还包含了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

需要注意的是建筑面积和套内使用面积不同:

建筑面积=套内使用面积+分摊得公用建筑面积

套内使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-阳台建筑面积

一般来说,套内使用面积占到建筑面积(销售面积)60%-70%左右,套内使用面积才是真实属于家庭的生活空间,但在国内大部分地方买房是按建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)算钱的,有的朋友经常会遇到这样一个问题:建筑面积很大,房子也很贵,但自己的住房空间却很狭窄,那就是因为共用分摊面积部分太大了,导致套内建筑面积过小所致。

而容积率公式中“小区用地面积”简单地说就是楼盘下面的土地以及绿化地、道路等总面积。

你可以这么理解容积率,开发商拿了一块地,在这块地上建了N层楼,这N层楼的总面积加起来,除以土地以及绿化地、道路面积等总和就是容积率。

如果容积率太大,就说明楼层过高,在固定的土地上,开发商就可以建更高的楼,降低成本,获取更高的利润。容积率越低,买房人的生活品质往往就会越高,你可以这么理解,原来一个小区容积率是1.3可以建7层楼,住了100个人,现在容积率提高到4,可以建20多层,在固定的小区面积下住房人数由原来的100人增加到300人,你的生活条件是不是下降了?

网络上有一位灵魂画手形象生动的诠释了容积率

企业微信截图_15857266558763.png

所以买房时看好容积率非常重要,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率如下图划分:


 image.png

如果买房的对应的楼层偏离这个数值过大,那么就要当心啦!

二、得房率

得房率=套内建筑面积/建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)

上面已经说过了,套内建筑面积可以视为自己生活的面积,建筑面积不仅包括套内建筑面积,还包含和别人一起共摊的过道、楼梯等。如果得房率过低,那么自己室内的生活空间就十分狭小,不实惠;但如果得房率过高,那么公共面积、过道、楼梯等过于狭窄,进出不方便、生活观感也差。

一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。

一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

 

三、绿化率

 

绿地率=绿地面积/小区用地面积

很多人在买房时经常把绿地率和绿化覆盖率混淆,绿地率要求非常严格,不是所有长草的地方可以视为绿地率,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。

但是绿化覆盖率就不同:

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/小区用地面积

绿化覆盖率要求比较宽松,像树下面的影子、凡是能够种草的地方都可归入绿化覆盖率,很多开发商卖房时指的“绿化率”很多是绿化覆盖率,比例可能是很高,但实际上国家规定的绿化标准往往是指绿化率,开发商用绿化覆盖率是有偷梁换柱嫌疑的,买房人在购房的时候要仔细问清在售楼书上印制出“绿化率”到底是绿化覆盖率还是绿化率。

国家规定新区建设的绿化率不低于30%,旧区改建的绿化率不应低于25%,在这么比例以上越高越好,40%以上保证居住舒适,50%以上可以看作花园式小区。

四、车位比

 

 

现在车子越来越多,房子供应的速度远赶不上,所以买房时一定要看车位比。

车位比=总户数/车位总数

比如你这个小区有1000户人,900个车位,那么这个小区的车位比就是1:0.9,比例越高越好,现在普通小区要求的车位比是1:0.6,高档住宅要求的车位比是1:2以上。

五、楼间距

楼间距说的是同一个小区里两栋相邻的楼与楼之间的距离,楼与楼之间要有足够的距离才能保证日常的透光、通风、隔音等,保证生活质量。

房屋前后间距:普通小区居住用房可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。

房屋左右间距:多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上)为9米,高层与高层之间为13米。

    有些不良开发商为了节省成本,违规提高建筑密度,往往造成低层住宅居民常年“不见天日”、“无风有味”、“隔墙有耳”...

六、公摊系数

公摊系数=小区总分摊面积之和/小区各套内建筑面积之和

和得房率等于套内建筑面积除以建筑面积不同的是,公摊系数是按总分摊面积来计算的,包含了管道井、楼梯间、公共墙体、设备间、电梯井、变电室、过道公共门厅、保安室等。

和得房率一样,公摊面积不宜过大,也不宜过小,一般是10-25%左右。

七、朝向

北方冬季北风肆虐,如果你怕寒冷,选择朝南的房子为佳。


以上就是今天学习的购房知识了,万事开头难,但是只要我们了解了必要的信息之后,买房这件“小事”也能手到擒来。

本文综合来源网络用户:小白读财经


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