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2020年一季度中国房地产市场总结与展望(上) 2020-04-06 14:08:04 | 来源:克而瑞地产研究 作者:CRIC研究中心

核心观点

1、政策:中央、地方频出利好,压力城市将放松甚至刺激

2、行业:销售、投资、新开工增速创20年新低,乐观预期下半年有望恢

3、新房供应:整体同、环比齐跌,预计二季度各线城市将显著回升

4、新房成交:环比降6城,同比降3成,料二季度成交规模将微增

5、二手住房:疫情给下行成交“雪上加霜”,规模恢复有待时日

6、房价:整体房价稳中趋降,一二线稳健、三四线涨跌分化

7、库存:七成城市同比扩容,六成城市消化周期升至警戒线

1.



政策

中央、地方频出利好
压力城市将放松甚至刺激



一季度,受疫情影响,货币、财政政策同步转向积极,央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。不过,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,坚决遏制房地产金融化泡沫化。随着LPR利率中枢适度下移,3月全国房贷利率加速下移,首套、二套房贷平均利率分别降至5.45%和5.77%。地方多措并举为市场、企业减压,涉及支持企业复工复产,调降土地出让门槛,放宽预售条件,人才政策继续发力,购房补贴、税费减免,调降首付比例等。不过,部分省市调控政策再升级,唐山落地限售,海南省升级全域限购政策,并实行现房销售制度。

展望未来,2020年房地产信贷政策中性偏积极,房企融资环境或将分类放松,大中型品牌房企或将明显受益,融资成本有望适度下移。居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升,压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减。地方“因城施策”,一线以及热点二线城市调控政策仍需从紧执行,厦门、宁波、台州、珠海等压力二三线城市或将放松调控,上饶、岳阳等弱三四线城市更可能刺激购房需求。

1、短期货币、财政转向积极,但坚决遏制房地产金融化泡沫化(本节有删减)

1月2日至3日,央行召开工作会议,部署2020年7项重点工作。其中,首要任务仍是稳健的货币政策,但表述已由2019年的“松紧适度”变为“灵活适度”。鉴于2020年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年,遂将“坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战”列为第二项工作任务。另外,会议首次提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。

受困于春节假期新冠肺炎疫情加速蔓延,节后央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性。2月3日,央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作,并在短短两周内央行向市场投放巨额流动性达3万亿元,明确释放货币政策转向积极的信号。3月30日,央行开展500亿元7天期逆回购,中标利率下调20个基点至2.2%。

一季度央行两度降准,释放长期资金约1.35万亿元。1月6日,央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元。3月16日,央行对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,并对符合条件的股份制银行再额外定向降准1个百分点,共计释放长期资金约5500亿元。

2月21日,央行召开2020年金融市场工作会议,充分肯定了2019年金融市场和信贷政策工作所取得的成绩,并部署2020年6大重点工作。就房地产而言,要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。而从央行发言人表态来看,2020年央行将继续实施稳健的货币政策,保持灵活适度,坚决不搞“大水漫灌”。

不难看出,短期货币、财政政策同步转向积极,仅是应对疫情期间经济短期下行压力的必要措施,并非代表货币政策根本性转向,稳健的货币政策仍将贯彻执行,坚决不搞“大水漫灌”式强刺激,尤其要避免信贷资金过度流向房地产市场,坚决遏制房地产金融化泡沫化。

2、3月房贷利率加速下移,存量房贷利率转换取决于LPR升降预期(略)

3、地方多措并举为市场、企业减压,唐山、海南调控再升级(本节有删减)

疫情期间地方房地产政策层面呈现两阶段变化:其一,100余城暂停案场销售活动,房地产市场急速冷冻;其二,多省市积极为开发企业解困,并刺激需求维稳房地产市场。具体而言:

受困于疫情不断蔓延,中国房地产协会发出号召,暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。随后,北京、南京、合肥等100余城纷纷跟进下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动,房地产市场急速冷冻,三四线城市返乡置业潮全面爽约。典型如南京,严令全市所有商品房项目和开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动。

疫情期间地方政策热闹纷呈,积极为开发企业解困,主要集中在以下3个方面:

其一,广州、青岛、厦门、苏州等多城支持企业复工复产,力争将疫情的负面影响降到最低,涉及简化项目复工手续办理,推动重点工程、重大项目全面开工,奖励企业招工等。即使疫情最为严峻的武汉,现已实行差别化分批复工复产,有序开展线上线下营销活动。苏州复工政策最为给力,实施集中返岗包车补贴,包车费用由市、县两级给予用工企业50%的补贴。石家庄则对招用毕业2年内高校生、去产能企业失业员工、登记失业半年以上人员的企业,给予每人1000元标准的就业补贴。

其二,调降土地出让门槛,缓解房企拿地时的资金压力,涉及降低竞买保证金,延期或分期缴纳土地出让金,顺延项目开竣工期限等。典型如西安,新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金,合同签订后一个月内缴纳50%的土地款,余款可在一年内分期缴纳。

其三,放宽预售条件,全力支持企业促销售、抓回款,涉及顺延项目预售期限,调整预售审批标准,放松预售资金监管等。典型如苏州,取消结构性封顶现房销售,已成交需要结构封顶或现房销售的地块,可以提前入市。又如河南鹤壁市,多层建筑进度正负零、小高层完成地面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售。

与此同时,多城市更在需求端刺激,维稳房地产市场,集中体现在以下3个方面:

其一,人才政策继续发力,政策内容不断升级,涉及调降人才落户门槛,享受户籍人口购房政策等。典型如苏州,全面放宽落户标准,本科以上学历人才可直接申请落户。又如江门,优化人才购房资格,大专以上学历人才免社保可购1套住房。

其二,购房补贴、税费减免最为直接有效,人才往往能享受更高的补贴标准。典型如马鞍山,个人在市区首次购买90平方米以下普通住房,给予房屋价值1%的补贴;本科及以上高层次人才在市区首次购买90-144平方米普通住房,给予房屋价值1.5%的补贴。又如钦州,假使在2020年3月、4月、5-12月购买新建商品房,分别可享受100%、80%和50%的契税补贴,医护人员在2020年购买新建商品房,可享100%的契税补贴。

其三,在央行现有限贷政策框架下,部分城市银行执行层面适度降低首付比例。譬如,浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%,绍兴市工商银行落地执行首套房首付最低2成、二套首付最低3成。

值得一提的是,短短1个月内已有驻马店、广州、济南和海宁等4城出现“政策一日游”,基本可以划归为以下三类:其一,需求端刺激性政策,典型如驻马店降低首套房公积金首付比例至20%,并给予首套购房者100-200元/平方米的住房补贴。其二,局部放松限购,譬如在济南先行区直管区购买二星级及以上绿色住宅不限购,又如海宁首届云上房博会期间非户籍家庭限购政策暂不执行。其三,核心城市类住宅公寓销售解禁,典型如广州商服类项目不再限定销售对象,意味着类住宅公寓产品销售解禁。



4、展望——房地产信贷:中性偏积极,房企融资分类放松、居民稳杠杆

3月27日,中央政治局会议提出要加大宏观政策调节和实施力度,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。

我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极,央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具,着力舒缓银行间市场流动性压力,年内不排除继续定向乃至全面降准、降息的可能性。财政政策也将提力增效,适度扩大财政赤字率,尤其要对重灾地区以及行业结构性减税降费,以期支持实体经济尤其是小微、民营企业平稳健康发展。

不过,央行逆周期调节绝非放水房地产,且就去杠杆而言,房地产仍是去杠杆的重要领域。预计2020年房地产信贷政策整体中性偏积极,坚决遏制房地产金融化泡沫化,严防信贷资金过度流向房地产市场。

具体而言,房企融资环境或将分类放松。一方面,贷款受益主体或将倾向于大中型品牌房企,国企、央企以及头部房企更具融资优势,融资成本有望适度下移,最大程度避免因资金链断裂所引发的市场共振风险,尤其要避免重演2014年全行业的降价潮。另一方面,对于那些高杠杆、高负债经营的房企,以及拿地态度一贯激进,屡拿地王的房企,仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆,整体受益程度有限。

居民高杠杆购房注定难以维系,稳杠杆将是下一阶段主旋律,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。除非房地产市场重现2014年的全面降价潮,否则2020年居民限贷政策难言实质性转向,诸如“330”、“930”这类刺激性政策暂无全面落地的可能性。譬如,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅刺激性政策实难落地。

当然,部分压力城市限贷政策或将适度松绑,放松优先级按照公积金、房贷利率、首付比例依次递减:

其一,鉴于地方政府在公积金贷款政策调整上拥有更大自主权和灵活性,预计公积金贷款放松或将成为压力城市适度放松限贷政策的首选工具,涉及下调公积金贷款首付比例,提高公积金贷款额度等。

其二,在LPR利率中枢适度下移的作用下,预计全国房贷利率大概率继续下移。联系到各城市银行房贷利率执行标准不一,且有较大的自主性,压力城市更有望适度调降房贷利率,涉及调降首套、二套房贷利率上浮比例,首套房贷利率恢复至基准利率等。

其三,认房不认贷,二套贷款已结清算首套,调降首套、二套住房首付比例等重磅政策难以在全国层面落地执行,更可能局限于市场下行压力极大或者受疫情影响极为严重的城市,譬如湖北省内的黄冈、随州等三四线城市,抑或是个别商业银行的局部试点。

5、展望——因城施策:一线及热点二线维稳,压力二三线放松乃至刺激

在稳地价稳房价稳预期的政策大环境下,预计2020年调控政策全面放松基本无望,“四限”调控注定将延续更长的时间周期,但局部放松依旧可期,压力城市放松调控也在市场预期之中,在一定程度上缓解市场下行压力。

一线城市以及苏州、西安、南宁等部分热点二线城市房地产政策层面仍需维稳,基本没有放松调控的可能性。随着市场下行压力不断加剧,预计厦门、宁波、长沙等部分二线城市以及珠海、台州等多数三四线城市可能局部甚至全面放松调控,上饶、岳阳等需求枯竭的弱三四线城市更可能出台刺激性政策,涉及购房补贴、税费减免等。

压力城市更可能局部放松乃至全面取消限购、限价以及限签,人才政策也将继续发力,但放松限售的可能性不大。具体而言,

限购政策或将分城市、分区域精细化调控,意即热点城市、核心区域限购政策仍需从紧执行,以期维稳房地产市场,打压房价上涨预期;压力城市、远郊区域可能局部放松甚至全面取消限购,涉及单身家庭、远郊区域不限购,降低乃至取消非户籍家庭社保缴存年限门槛等。

限价政策大概率将有所松绑,更多城市将进一步放宽商品房预售条件,加快预售证审批,便于开发企业尽早实现项目开盘销售,尽快实现现金流回正。譬如,降低商品房预售条件标准,阶段性取消现房销售,放松预售资金监管等。

当然,热点城市仍要防止房价过快上涨,核心一、二线城市高价盘乃至豪宅项目售价仍需管控,避免核心城市房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。疫情影响严重的二三四线城市更要防止房价大幅下跌,短期内房价管控的“安全垫”不会撤出,避免重演2014年全行业的降价潮。

限签政策有望分类放松,刚需以及改善性项目网签备案大概率将有序放开,成交数据“失真”问题将有所缓解。不过,基于稳房价的客观要求,高价盘乃至豪宅网签备案较难全面放开,或将继续采用“高低搭配”的方式,结构性平抑房价上涨压力。

人才政策将继续发力,政策内容也将不断升级。一方面,落地人才政策城市范围将进一步扩容,更多二、三线城市将跟进出台人才政策。另一方面,除了调降人才落户门槛这类常规操作之外,压力城市有望出台鼓励人才购房消费的刺激性政策,涉及人才购房不受户籍、社保限制,人才购房补贴、税费减免等。

放松限售的可能性不大,源于负面效应不容忽视。一方面,热点城市放松限售或将加重市场投资炒作氛围,助推房价上涨预期,明显有违中央一贯坚持的“房住不炒”政策主基调;另一方面,压力城市放松限售并不会刺激购房需求,对新房市场利好程度有限,反而会加剧二手房市场抛售压力,进而带动新房市场共振下行。

表6.1 2020年一季度重要政策汇总表(略)


行业

销售、投资、新开工增速创20年新低
乐观预期下半年有望恢复

1-2月,房地产行业的各项指标数据诸如房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积全面下行,创近20年来新低。目前来看,为冲抵疫情对经济带来的负面影响,央行已密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性,各地政府也通过土地出让金分期、预售条件放宽、税费减免、购房补贴、契税减免等方面为房企缓解资金压力。不过考量到新冠疫情的复杂性,目前我国仍面临全球新增病例的输入性挑战,对房地产行业的负面影响还是十分巨大的。

1、销售面积、金额同比降3成符合预期,复工后一线有望率先复苏(本节有删减)

首先看一下销售情况,1-2月因疫情影响,多地线下售楼处被迫关闭,三四线“返乡置业”爽约,居民无心购房,居家抗疫,因而整体销售数据呈现出“断崖式”下跌,商品房销售面积为8475万平方米,商品房销售额为8203亿元,同比分别下降了39.9%和35.9%,环比均下降6成。

不同区域销售数据全线下滑,不过整体的降幅与疫情的严重程度基本成正比,中部降幅最为显著,面积、金额同比下降均超45%,其次为西部和东北地区,东部地区的抗跌性最好,1—2月商品房销售面积3537万平方米,同比下降34.9%;销售额4792亿元,下降30.0%。

2、开发投资额累计增速由正转负跌至-16.3%,创近20年来新低(略)

3、春节传统淡季叠加疫情影响,新开工、土地购置面积同比降幅持续扩大(本节有删减)

新开工这块大家同样比较关注,1-2月,房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%,房企新开工动力略有不足。究其原因,无外乎以下两点:一方面按历史规律来看,春节传统假期,外地务工人员返程,本就是开工淡季;另一方面,新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019 年土地购置面积创十年来新低,这也“拖累”2020年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。此外,纵观自2001年以来房地产开发企业新开工面积累计同比增速的变化情况,2009年、2012年、2014年、2015年都曾降至负值,但是整体的跌幅都不如今年1-2月的如此显著。

4、展望:信贷微调叠加量化宽松强化购房预期,销售“先抑后扬”不会显著失速

2020年房地产行业开局不佳,1-2月行业指标的全线下滑主要是新冠疫情“黑天鹅”事件的影响,随着国内疫情逐步得到控制,各地陆续复工,3月预期会小幅回升,但是总体表现仍会不及去年同期。考量到新冠疫情目前已上升为全球性传染病,预防输入型病例的任务依旧艰巨,对房地产行业的负面冲击还是十分显著的;但也有否极泰来的机会,2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。在这样的情况下,我们对于后市给出如下几点判断:

一是全年楼市成交并不会显著失速,成交量也不会大幅下滑,大概率将呈现先抑后扬、总量回落10%以内的走势。疫情之后,核心一、二线城市特别是长三角诸如苏州、南京、杭州等城市成交有望率先企稳回升,房企投资重点也将日渐集中在这些核心城市。

二是新开工方面,在地方放宽预售审批要求的利好下房企预计将于窗口期加紧项目开工以尽快预售回笼资金,因而新开工面积有望在二季度稳步回升。

三是土地购置方面,政府全年供地计划受疫情影响有限,随着核心城市土拍复常,整体增速有望低位回升,但考虑到房企拿地仍旧谨慎,降幅难见大幅收窄。


四是随着疫情逐步得到控制,各地工程项目陆续复工,加紧工期,追赶因疫情拖延的工作进度也在情理之中,开发投资额在新开工、施工面积的驱动下,有望在下半年得到小幅回升。


新房供应

整体同、环比齐跌
预计二季度各线城市将显著回升

新冠肺炎疫情在1月、2月的大规模爆发、大范围蔓延导致全国楼市一度陷入停滞,售楼处停业、项目停工、房企延迟复工皆造成多数城市商品住宅供应量骤减甚至归零。随着疫情在国内基本得以控制,房企“抢开工、抢销售”意愿愈加强烈,预计推货积极性将明显提升,二季度整体供应量将有大幅回升。

1、前2月同比锐减46%,二线城市环比跌幅显著,三四线同比跌幅最大(本节有删减)

前2月,一线城市商品住宅新增供应共计152万平方米,同、环比分别下滑37%和69%。分城市来看,北京受去年低基数效应影响,供应量同比仍增11%,深圳前2月供应量仅7万平方米,同、环比跌幅皆为四城市之最,达81%和94%,究其原因,一方面去年12月业绩冲刺期项目集中入市导致1月供应乏力,另一方面则是疫情直接导致2月深圳商品住宅出现断供。

20个重点二线城市商品住宅新增供应量总计978万平方米,同比下滑39%,环比下跌77%,环比下滑幅度明显高于一线和三四线城市。由于疫情爆发期时值春运,作为重要交通枢纽的二线城市承压明显,成都等在疫情爆发初期就率先下发通知关闭售楼处,体现在商品住宅供给上,2月多地新增供应挂零,超七成二线城市新增供应量不足10万方。

48个三四线城市商品住宅新增供应面积1076万平方米,环比下滑66%,同比下跌51%,同比跌幅显著高于一二线城市。恰逢春节的新冠肺炎疫情直接导致三四线城市的返乡置业需求递延甚至取消,同时导致房地产项目暂停开盘推售。

2020年前2月72个城市新建商品住宅新增供应情况(单位:万平方米)(略)

2、3月复工反弹使一季度整体同比跌幅收窄至38%,二线城市复苏迅速

3月,随着新冠肺炎疫情逐步得到有效控制,各地线下售楼处陆续开放,房企基本复产复工,商品住宅供应也迎来小高峰,50个重点城市商品住宅当月新增供应共计1583万平方米,环比上月增长6倍,已达到去年3月的六成水平。相对而言,二线城市供应复苏较为迅速,3月整体供应量同比跌幅仅26%,显著低于一线、三四线城市。

分能级来看,一线城市供应恢复速度相对缓慢,3月供应量同比下跌达60%,且新增供应主要集中在广州,北京、上海的仍维持10万平方米左右的低位供应量。市场热度回升叠加一系列政策利好刺激,二线城市供应量迅速反弹,20个二线城市3月整体新增供应1057万平方米,近四成城市供应量已显著高于去年同期,杭州、青岛等已大致持平于去年同期供应高峰值,成都、厦门供应量同比近乎翻番,南京同比增幅更是高达203%。三四线城市商品住宅供应呈现分化回升,常州、金华、梧州等3月供应量同比回正,而无锡、常熟等同比跌幅仍超六成。

3、展望:一线城市稳步回升,二线显著提升,三四线探底反弹

预计二季度一线城市供应量稳步提升。一方面,疫情导致房企资金链承压,为了加速销售回款,房企势必会在二季度加大供货力度,但另一方面,受到前期土地供应量限制,未来一线城市新增供应总量难有大幅突破提升。

二线城市供应量将有显著提升。一方面,前期积压的供应亟待入市,且由于疫情发展仍不明朗,甚至存在年末再次爆发的可能性,房企势必抓住二季度窗口期加速推货,尤其是在复苏动力相对强劲的二线城市,另一方面,二线城市普遍出台了针对房企的定向纾困政策,主要集中在缓缴土地出让金、降低预售取证标准等,料将有效推动在途商品住宅项目加速入市。


三四线城市整体供应量将在二季度出现明显反弹。一方面,原本面向返乡置业客群的备货将在二季度集中入市,另一方面,部分城市推出了阶段性需求刺激政策,如衡阳、钦州、抚州为购房者提供契税补贴,佛山、汕头等人才新政面世,都会大大增加房企推货动力。


新房成交

环比降6城
同比降3成,料二季度成交规模将微增

一季度,楼市整体成交可谓“一波三折”:因疫情突发,多地售楼处被迫关闭,春节“返乡置业”爽约,1-2月整体楼市成交呈现出“断崖式”下跌,3月随着国内疫情得到初步控制,房企实现全面复工,楼市成交也随之稳步恢复,甚至部分一、二线城市再现开盘热销、地市火热,后市购房乐观预期被再度强化,二季度整体成交仍有望保持稳步增长。

1、79城前2月成交同环比齐跌,三四线返乡置业“爽约”降幅显著(本节有删减)

CRIC数据显示,2019年1-2月79个重点城市商品住宅合计成交3173万平方米,环比锐减62%,同比下降36%。受新冠疫情“黑天鹅”的负面影响,各能级城市面临全线下跌,环比跌幅均在6成左右,其中二线跌幅最大,环比下降64%;同比跌幅则均在3成以上,三四线城市因“返乡置业”爽约,同比下降达36%。具体来看,


  • 一线城市成交量稳步下调,1-2月仅成交210万平方米,同环比分别下降33%和61%。北上广深四城均呈现出环比回落,同比仅深圳出现小幅微增的情况。其中广州的跌幅最为显著,虽然供应小幅放量,但因经历了去年年末需求的集中释放,叠加疫情形势相对严峻,居民无心购房,成交同环比分别下降了48%和67%。

  • 二线城市成交量环比跌幅64%,同比跌多涨少,不及去年同期。21个二线城市总成交量仅1555万平方米,且环比全线下跌,这主要源于春节销售淡季和新冠疫情突袭的双重影响;同比则跌多涨少,仅有兰州、厦门两城因去年基数过低和年末延迟备案等原因,同比出现了正增长。

  • 三四线城市因新冠疫情原因,“返乡置业”爽约,同环比降幅显著。数据显示,1-2月54个三四线城市成交量共计1407万平方米,环比下降59%,同比下滑36%,分城市来看,整体行情与二线城市类似,环比全线回落,同比仅茂名、湛江、云浮、六安、东营等少数几个城市出现了正增长。


2020年1-2月79个城市成交量情况(单位:万平方米)(略)

2、3月环比增3倍使得一季度同比跌幅收窄至35%,核心二线“复苏”显著

因新冠疫情在国内已得到初步控制,供应稳步放量,3月楼市成交有了显著回升。50个重点城市3月整体成交1916万平方米,环比增长309%,同比仍跌30%。整体一季度成交“先抑后扬”,1-2月多数城市近乎为0成交,3月小幅放量,50城一季度成交同比去年仍下跌了35%。

分能级来看,一线城市一季度成交为363万平方米,同比下降36%。其中北京跌幅最大,同比下跌了46%,3月市场小幅回暖,但是成交绝对量依旧偏低,仅为17万平方米,环比小幅增长22%,同比大降62%,主要源于北京整体的供应仍属低位,经历了去年年末需求的集中释放,当前刚需观望情绪仍比较浓厚。深圳市场复苏相对较快,今年一季度成交仅同比微跌1%,得益于外来务工人员基本已经返程,近期商务公寓屡开屡罄:3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。预期后续刚需、改善需求仍有望持续平稳的释放。

二线城市一季度总成交2756万平方米,同比下降34%,与一线和三四线相比,跌幅最小。从绝对量层面,成都、重庆、杭州都迎来了疫情后需求的集中释放,1-3月成交量均超200万平方米,典型代表如成都,近郊的江口水镇项目3天到访量超千组;节后“万人摇”项目重现——恒大天府半岛中签率不足1.5%。与之形成鲜明对比的是,武汉重灾区疫情负面影响犹在,3月仍为0成交,一季度成交量同比去年下降6成。单3月环比来看,二线城市集体“飘红”,部分城市诸如重庆、宁波环比增幅均超2000%,主要源于上月基数过低的缘故。单3月同比来看,多数城市城市仍未恢复至去年同期水平,近成都、杭州、昆明、合肥3月稳步放量,同比出现了正增长。

三四线城市一季度成交1091万平方米,同比下降37%,跌幅最为显著。主要源于新冠疫情下,三四线返乡置业爽约,据CRIC测算,2020年返乡置业“受损量”约800万平方米和600亿元;加之多数三四线城市经历了前2年的房价翻番,购买力基本都已透支,整体成交相对低迷也在预料之中。其中东南沿海长、珠三角城市因疫情相对较轻,加上防控到位,成交抗跌性良好,诸如常州、绍兴、福清、江阴一季度累计同比降幅均在2成左右,宁德同比甚至上升了7%。

3、展望:二季度一、二线成交将企稳回升,三四线持续分化下行

综上,在新冠疫情的“阴霾”下,一季度楼市成交大幅回落已成定局,不过随着国内新冠疫情得到了初步控制,房企陆续复工,加之各地出台了多种为企业纾困的良策,3月楼市也出现一些转暖征兆:一方面房企加快了推盘节奏,供应小幅放量,二三线的推盘节奏明显快于一线;另一方面成交也有了稳步增长,尤其是核心一二线城市诸如深圳、苏州、成都等项目热销频频,市场转暖迹象显著。基于此,我们认为,疫情对楼市的负面影响将会逐月递减,二季度成交会稳步回升,整体表现也会略好于一季度,具体来看:

一线城市成交量有望小幅回升。事实上,当前一线楼市已然有一些复苏征兆:北、上地市大热,房企拿地热情高涨,上海徐汇滨江180万平方米超大体量绝版地块,由28宗地块组成,整体投资金额或将达到700亿元。最终由香港置地联合体底价310亿元摘得,创造上海新的总价地王纪录。深圳多盘热销,商务公寓屡开屡罄:3月7日,104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日,万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄。由此可见,大市低迷的背景下,核心城市的投资价值正在日益凸显,客户观望情绪转淡,购房信心增加。二季度若供应持续放量,成交量将保持小幅回升态势。

二线城市成交有望企稳回升,尤其是东南沿海核心二线,成交表现将持续转好。主要源于一方面当前市场本就处于疫情过后的快速恢复期,此前我们的调研数据也显示,74%的购房人群选择延后置业而非取消,前期被压抑的需求集中释放造成成交在短期内快速回升基本符合预期;另一方面2020年开年以来,各地为对冲疫情的负面影响,中央和地方各类刺激政策不断涌现,尤其是楼市信贷微调被默许,叠加外部新一轮量化宽松,先知先觉的购房人开始不淡定,乐观预期被强化。

具体来看,首先,长三角的部分城市诸如南京、苏州、杭州等城市成交有望率先企稳回升,高性价比项目将持续热销;诸如苏州3月20日开盘的碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰、中旅名门府和3月22开盘的龙湖大境天成项目,无论是线上销售还是线下选房的项目,几乎都是“秒光”;南京产登记中心更是在3月1日到24日,线上线下共计开出15742份购房证明。其次,沈阳、大连、济南等环渤海城市受疫情影响相对较小,楼市恢复较快,二季度成交有望保持稳中微增;最后,中部城市诸如重庆、武汉、长沙等城市疫情负面效应尚未消弭,整体成交有望在二季度末逐步恢复如常。

三四线城市市场回调压力巨大,各城市间分化也会持续加剧。从目前的市场轮动周期来看,部分三四线城市由于房价已经上涨至阶段性高位,购买力已近乎枯竭,加上货币化安置比重逐渐减少,成交量势必会受影响,尤其是中西部一些经济基础较差、产业发展落后、人口持续净流出三四线城市成交有可能会大幅下滑;另一方面环都市圈三四线因人口外溢、产业承接等因素具备长期发展前景,典型代表诸如常州、无锡、南通、徐州、嘉兴、佛山、中山等。以超大城市的发展路径来看,未来一定是城区的扩张,新城建设、产业转移、人口外溢等等,而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。


二手住房

疫情给下行成交“雪上加霜”
规模恢复有待时日

新冠疫情导致本就陷入下行颓势的二手房市场“雪上加霜”,2月二手经纪叫停使得前2月全国成交面积累计同比降幅扩大至38%。一季度末核心城市二手经纪复工,南京、深圳复苏超预期。但受全球疫情不明朗、居民需求受抑制等影响,整体市场规模恢复仍有待时日,部分城市预计后续复苏动力缺缺。

1、1月同比跌21%颓势已现,疫情“雪上加霜”前2月降幅扩大至38%(本节有删减)

据CRIC数据统计显示,15个典型城市2020年第一季度1-2月二手房累计成交面积仅997万平方米。自1月中旬起全国二手房市场受疫情几经停滞,前两月累计同比跌38%。一线城市成交面积累计同比跌24%,而二线及三四线城市尤为严重,二线城市成交面积累计同比跌44%。

2、3月核心城市普遍稳步回升,南京、深圳甚至超预期同比增长30%(本节有删减)


一季度末,各省市陆续恢复房地产中介线下带看业务,城市成交规模环比普遍翻倍,但同比来看距离正常水平尚远。整体来看,3月全国8个重点城市二手房成交体量为304万平方米,环比增241%,但同比仍跌34%。


3、展望:整体市场恢复仍需较长时间,部分城市复苏后劲不足


随着各省区市陆续允许恢复二手房经纪业务,核心城市出现成交量倍增暴增的现象。但是主要强调的是,成交“报复性”激增不会长久,整体市场仍处于历史较低水平,事实上部分城市已出现规模恢复缓慢甚至倒退的现象。一方面长达两个月的“停市”使得市场潜在客户容量大大降低,当前成交激增仅是积压需求快速兑现的产物,另一方面随着新房销售复工,二手房市场热度为新房倒吸在所难免。因此我们预计整体二手房市场恢复仍需较长时间,二季度将是关键阶段,同时仍需谨防部分城市因需求减少而成交规模出现一降难复的现象。


房价


整体房价稳中趋降
一二线稳健、三四线涨跌分化


一季度全国房价中枢在“房住不炒”下依旧延续2019年年末逐渐趋稳的态势,但受疫情影响各能级城市一二手房价同比增速均收窄。一季度末随着国内房地产正常化,各能级城市房价走势分化明显。一、二线及强三线城市房价稳中微降,其余超五成三四线复苏缓慢,城市房价同、环比增速明显回落。

1、70城房价整体稳中趋落,各能级一二手房同比增速均收窄(略)

2、核心城市房价稳健,超五成三四线城市房价受疫情影响明显回落(本节有删减)

受疫情影响2、3月全国房地产市场被迫停滞,多家房企采取降价方式促进销售走量。在此影响下,据CRIC数据显示一季度多城新建商品住宅成交均价同、环比明显下跌,三四线城市为数尤为众多。事实上,1、2月销售的房源多在3月转为签约备案数据,因此3月全国房价可充分代表一季度整体水平。

分能级来看,一线城市房价稳中微降,疫后稳价潜力十足。北上广深4城中,3月新房销售均价仅广州同比跌5%,其余3城同比均上涨,北京涨势最高达9%。此外上海、深圳对比2019年末房价分别上扬2%、7%,北京环比2月上扬6%。结合一季度末上海、深圳部分项目认筹爆满、开盘售罄等事实,可以看到一线城市整体房价受疫情影响不大,在疫后需求释放的过程中房价仍将保持平稳态势。

二线城市环比回调明显,同比依旧持稳。环比增速上,近八成共14城房价回调,其中南京,3月成交多为远郊及近郊板块项目,故城市房价环比被结构性拉低21%;而杭州3月奥邸国际、御虹府等高端项目入市,环比拉高整体城市均价17%。从同比来看,除宁波、大连、南宁、长春外其余城市一季度末房价均较同年同期有所上涨。其中、厦门、杭州、苏州、长沙更大20%以上。除去房价结构性上涨的因素外,可以看到二线城市整体房价中枢保持稳定,个别城市房价受疫情影响略有微降。

三四线城市涨跌互现,强三四线房价坚挺,其余城市显著回落。经济强市无锡、东莞、泸州、安庆、桂林、芜湖等城销售均价同、环比齐涨,其中无锡同比涨21%,芜湖环比涨18%,城市购房需求充足下疫后市场快速回暖,房价坚挺稳健。其余城市房价则均有一定回调,资阳、平潭、石狮、龙岩等城更是同环比齐跌。


库存


七成城市同比扩容
六成城市消化周期升至警戒线


2020年一季度,七成以上城市库存同比明显扩容,梧州、芜湖等城市库存量近乎翻番。疫情期持续低迷的成交量也导致超九成城市消化周期攀升,六成以上城市消化周期一举跃升至18个月以上高位。预计随着疫情影响逐步散去,热点城市成交或将迎来反弹行情,预计二季度一、二线城市库存将有所回落,但三四线市场库存仍可能继续扩容,未来去化压力不容小觑。

1、七成城市库存同比扩容,成交低迷致使九成城市消化周期上升(本节有删减)

截至3月末,50个重点城市商品住宅库存量30432万平方米,同比2019年3月末增幅高达11%。尽管1月中旬爆发的新冠肺炎疫情导致各地售楼处停业、项目停工、房企延迟复工,使得部分城市楼市出现短期供需缺口,苏州、宁波热点城市等库存量环比收缩超超10%。但从同比来看,整体库存量仍在不断攀升,七成城市库存同比有所扩容,梧州、芜湖等库存近乎翻番。

受疫情导致市场停摆、成交下滑影响,各地商品住宅消化周期明显拉长,九成以上城市消化周期同、环比齐升,33个重点城市消化周期一举跃升至18个月以上高位,其中北京、大连、厦门、烟台、梅州等7个城市消化周期已超40个月,库存压力不断积聚。

2、商品房待售面积同比由跌转增,住宅待售面积较2019年末激增3224万方(略)

3、展望:一、二线城市库存持续回落,三四线市场库存或将继续扩容

近两月,为纾困房企、恢复楼市,多地政府出台了针对房地产行业的扶持政策,譬如降低预售取证标准等,都将有效引导提升二季度房企推货意愿和推货节奏。就需求端来看,随着疫情影响逐步散去,购房者信心将有明显提升,前期积压的购房需求将稳步释放。

在供求两端共同发力的情况下,预计二季度各城市库存量呈现波动分化。具体来说,一、二线城市库存量或将出现小幅回落,由于供给恢复一定程度上还受到项目施工进度影响,而因疫情延误的工期进度一时间很难回补,但需求复苏相对灵活,尤其是深圳、成都、苏州等城市,楼市已然出现局部过热迹象,短期内供不应求形势恐难逆转,最终将有效消化现有库存。

而三四线城市二季度库存量仍可能继续扩容,一方面,此前积压的返乡置业需求很可能随着返城复工而延期甚至消失,另一方面,前期积压的供应将在二季度集中入市,或让楼市重回“买方市场”,加剧购房者观望情绪。事实上,三四线楼市承压之大、去库存之难,从近期江门、泸州等三四线城市购房补贴、取消限购等“救市”政策频出也可窥见一二。



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