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杠杆炒房,这一波楼市太像2016年了,长不了! 2020-04-08 14:47:47 | 来源:微观楼市 作者:微观楼市

昨天,深圳的太子湾湾玺第三次开盘,没有意外,再次售罄,进账23亿。

这些天,湾玺频频上头条,四五千万的房子,而且是公寓,这购买力也是没谁了。

从客观上来说,深圳楼市的确热了。

3月份深圳新房成交量环比上涨280%,二手房成交量环比上涨380%,价格也小幅上行。

在楼市复苏上,深圳已经领先所有城市一个身位。

关于深圳楼市的复苏,既有中长期因素,也有短期因素。

中长期因素方面,深圳土地供应长期偏少,以2017年至2019年为例,宅地供应占建设用地比例仅为16%,9%,12.5%,远低于25%的官方建议比例。另外对深圳来说,从2018年开始酝酿住房制度重新设计,定向分配的人才房和安居房又占去相当部分的供应。这些都在一定程度上影响了深圳中长期供应。

短期方面,深圳自去年豪宅税调整后,楼市迎来了一波热情,如果没有疫情,深圳楼市应该是量价同时稳步上行。购房需求因疫情而积压,但并未消失。

此外,疫情给经济带来的巨大压力,特别是一季度负增长基本坐实,货币和财政已经明显更加积极。存款准备金率,LPR还有特别国债等等,释放了大量流动性,有些钱将不可避免流入房地产。比如给小微企业的经营贷,房抵贷,就有不少流入了房地产。在深圳这种盘子小,市场化程度高的城市,限售加码的城市,新房成为很多投资客的首选。

以上是深圳一个城市的简单分析,但疫情、货币、扶持房地产的政策,在不少热点城市都不同城市存在,带动了当地房地产市场复苏,以南京、苏州等地为代表。在复苏相对滞后的北京,部分区域的热度也已经比较高了,比如通州新城等。

这就带来一个问题,复苏的态势已经形成,后续该怎么发展,比如深圳这种地方,会任由其发展下去吗?

我认为绝对不会,对于深圳,现在主要问题其实是市场层面的炒作,这对房地产市场调控形成冲击,比如昨天深圳某套房2900万降至1900万销售,深挖一下就知道是炒作了,所谓的降价1000万,实际上是来来回回频繁修改挂牌价,而且价格差异特别大,根本没有参考意义。

类似的情况也出现在新房市场,比如喝茶费逼近百万,开发商觉得卖得便宜,自己先买下来,涨个百万的更名费,反正也有人买单,投资客还觉得赚到手。这种挑战楼市调控的炒作行为,预计接下来会受到干预,最直接的办法就是在银行房贷审核环节给予压力,加强贷后审核,防止资金流入房地产。

深圳作为外贸前沿,经济受冲击其实非常大,炒房需求和杠杆操作让楼市复苏过了头,太像2016年初的景象了。

类似的情况也出现在上海,信贷对楼市的支持在增加。但我估计用不了多久,信贷的监管就会落下。

到目前为止,没有一个城市放宽了限购限贷限价以及首付比例,那些尝试突破的城市,也最终政策也不得不撤回。

实际上,像万科,绿城,龙湖,碧桂园,恒大这种房企,现在都表现得更为稳健。万科把土地储备维持在2-3年,低于同规模房企的3-5年,手中却拿了1600多亿现金。恒大则打算在未来三年减少土地储备9000万平米,减少支出,降负债。龙湖2019年资产负债率降至39%,且2020年销售计划仅上涨7%,比2019年的30%,缩水太多。

对于刚需来说,我觉得也没必要担心,房地产预售审批在加速,除了深圳这种特例,其它地方,房子其实是够的。这一波炒房热长不了,高杠杆进场的那些人,房子会非常烫手。

如果你现在不是特别着急买房,也别火急火燎地筹资金,今年的一季度销售明显缩水,要完成销售计划,下半年特别是四季度压力会比较大,到时打折机会也会再次出现,会是一个机会。


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