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佳兆业地产白皮书:未来10-15年房地产将持续处于高位平台期 2020-04-09 15:11:35 | 来源:中国网地产 作者:中国网地产

  佳兆业近日,集团控股战略研究院、佳兆业城市更新集团城市更新研究院联合发布《2019-2020房地产行业白皮书》。

  报告显示,地产行业尚未到顶,拐点还未到来。未来要么出众,要么出局,行业正加速集中,内生能力驱动盈利到达新峰值。科技作为“新基建”,后疫情时代叠加美好生活,房地产行业的全价值生态链正在被重构。

  1、房地产到顶了吗?拐点是否已经到来?

  每当宏观经济、金融环境出现较大波动,每当行业遭遇严厉调控,每当行业发展遇到短暂的困难时,“房地产已经到顶,拐点已经到来”的此类悲观论断就会卷土重来。如果不能正确看待,轻则看错行情,错失发展机会,重则对行业失去信心,盲目转型而陷入多元化的沼泽。

  对此,我们观点一向旗帜鲜明地产尚未到顶,拐点还未到来。当前房地产市场表现为总量攀升、增速放缓的趋势,未来10-15年将持续处于高位平台期,仍是房企重要战略机遇期和发展期。

  这个判断主要是基于三点第一,即便在市场比较悲观的2018年、2019年,房地产行业销售额仍接连创了历史新高,需求的基础是坚实的;第二,这还是在核心一二线城市严格执行限购限贷调控政策下取得,需求尚未完全释放;第三,长期来看,城镇化率仍有20%左右的上升空间,消费升级下的改善型需求稳步增长,需求的持续动力仍在。

  2、竞争格局要么出众,要么出局,惨淡行情加剧市场集中。

  “要么出众,要么出局”,这已经成为行业竞争新常态。

  我们发现行业集中度存在一个特殊现象,每当市场行情惨淡的时候,往往是行业集中度快速上升的时候,比如2014年、2017年和2018年;而市场形势相对较好的时候,则行业集中度保持稳定,比如2013年、2015、2016年和2019年。

  越是行业困难,大规模收并购越是耀眼。“大鱼吃中鱼”甚至“大鱼吃大鱼”,加速行业集中。数据显示,2019年A股房企完成交易的并购案例数仅为同期1/3,但并购金额上涨64%,大规模收并购比例上升。

  后疫情时代,中小房企生存更加艰难,预计2020年并购潮将持续。但值得注意的是,经历2017-2019年并购高峰后,优质并购标的逐渐减少,但并购选择标准却逐步提升。一方面从土储价值来看,前期高价抢地的中小房企投资回报率不高;另一方面从区域协同来看,大部分品牌房企投资重心加速回归一二线,资产分布在大多数三四线的中小房企难受青睐。

  3、房企表现内生能力驱动盈利到达新峰值。

  即便在行业利润下行的趋势下,房企内生能力仍驱动盈利达到新的峰值。

  2019年,上市房企净资产收益率创了历史新高20.6%,而这是在利润率下行,杠杆下降的背景下取得的,从驱动净资产收益率的三驾马车来看,房企内生能力驱动盈利达到新的峰值,这是一个非常可喜的变化。

  这意味着随着利润空间的持续收窄,倒逼房企修炼内功提升速度,从经营管理上寻求突破,从运营精细化、管控数字化和产品标准化等多个维度提升综合运营能力。

  去杠杆一直在路上。

  高杠杆曾经是房企跨越式增长的法宝。如今,在“房住不炒”、金融监管行业大背景下,利润空间持续收窄,已经越来越难以负担高杠杆所带来的高利息成本;此外,政策持续收紧也使得高杠杆的发展模式风险越来越高,去杠杆势在必行,也将是未来持续的经营重点。

  这意味着房企将彻底告别过去高杠杆、粗放式的规模发展思路,转向中低杠杆和高质量的发展。

  4、新动能科技作为“新基建”,正在重构房地产行业全价值生态链。

  科技正在作为新的核心驱动因素,催生地产行业新的商业模式快速涌现。以绿色建筑、BIM、智能家居、大数据、VR、区块链、人工智能、机器人等“新基建”为核心要素,颠覆房地产的开发建设、营销交易、物业服务等各个关键场景,重构房地产的全价值链条。

  5、新需求后疫情时代叠加美好生活,推动市场从数量驱动向品质驱动转变。

  1)绿色生活、环境升级。

  绿色建筑、绿色人居、绿色社区概念持续升温,已成为新生代对美好居住生活追求的一部分。疫情的爆发促使人们更加注重居住空间和生活场所对健康的保障,绿色健康住宅会受到更多关注。

  2)智慧生活、技术升级。

  智慧互联是地产未来尤其是后疫情时代的必备要素,“无接触式通行”为技术升级的重要方向。将智能要素包括5G、人工智能、VRAR等技术导入房地产,实现从社区大门电梯区域再到居住场所全程智能化和数字化,如人脸识别自动开门、红外体温监测,无感式电梯、玄关处消毒等。

  3)精致生活、内容升级。

  后疫情时代“宅经济”的兴起,人们对居住空间的活动方式和频率都有了新的需求变化。一方面注重住宅产品的科学设计、空间结构的合理布局,能满足居家办公、空间活动、物资存储等新需求;另一方面更注重社区品质,如优质的物业服务、便捷的商业配套设施、社区卫生健康服务等。

  总而言之,中国房地产当前仍是增量主导、有着10-15年的战略发展机遇期,但在面临垄断竞争、科技作为“新基建”、后疫情时代叠加美好生活的时代大背景下,房地产行业的全价值生态链正在被重构,房企的底层发展逻辑也已经变化,正在从“天赐利润”转变为“内生驱动”的发展模式。



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