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二季度房地产面临需求释放与价格结构性调整 2020-04-14 16:52:46 | 来源:每日经济新闻 作者:每日经济新闻

受新冠肺炎疫情影响,2020年一季度,中国房地产市场表现不佳已成定局。二季度刚刚开始,该季度中国房地产市场状况如何,不仅将直接影响整个行业全年态势,也将间接影响中国整体经济运行状况和对行业的政策调整取向。

从一季度整体而言,中央保持调控定力,坚持“房住不炒”定位不变,各地为应对新冠疫情带来的影响,密集出台房地产扶持政策,从供需两端提振市场信心,因城施策更加灵活。

尽管一季度市场受疫情冲击明显缩量,但3月成交规模已呈现回升势头。展望二季度,预计受疫情压制的置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复,但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关,一二线城市整体恢复或相对更快。

一季度市场特征为量跌价稳

价格方面,根据中房指数系统百城价格指数,2020年一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限,企业转战线上营销,部分项目降价促销,致百城住宅均价出现阶段性小幅调整,3月线下售楼处逐步开放,市场情绪有所恢复,价格环比小幅上涨0.14%,整体保持平稳。从各级城市来看,一季度一线城市累计上涨0.19%,与去年同期基本持平;二线城市价格累计上涨0.13%,三四线代表城市累计下跌0.07%。

成交规模方面,2020年一季度,根据CREIS中指数据,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米,为2011年以来同期最低水平,同比下降接近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上,进入3月,随着国内疫情得到有效控制,叠加多地出台稳市场相关政策,市场情绪有所恢复,交易规模低位回升,但仍不及去年同期,同比下降近40%,降幅较2月有所收窄。

不同级别城市来看,一季度,一线城市商品住宅月均成交面积同比下降37.6%,3月以来,北上广深成交规模均从低位明显回升,深圳成交规模已略超去年同期。二线城市商品住宅月均成交面积同比下降35.5%,3月,热点城市市场逐步回温,杭州等城市周度成交规模已超去年同期水平。三线代表城市商品住宅月均成交面积同比下降超40%,降幅在各线城市中最为显著,3月多数城市同比仍下降,部分长、珠三角区域的城市成交面积同比增长。

热点城市土地热度仍较高

一季度受疫情影响,多地延迟或暂停土地出让,全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米,同比下降11.5%,其中住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降14.8%;各类用地共成交3.4亿平方米,同比下降16.8%,其中住宅用地成交同比下降24.1%。

价格方面,住宅用地成交楼面均价明显上涨。据统计,一季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米,同比上涨18.6%。住宅用地成交楼面均价的上涨,一方面受各线城市成交结构性因素的影响,另一方面,部分热点城市优质地块推出量明显增加,带动企业拿地积极性提高,多宗高溢价地块成交,亦一定程度上带动整体楼面价的上涨。

一季度,除一线城市外,其余各线城市供需规模均明显缩减。一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%,二线和三四线城市住宅用地成交同比分别下降28.0%和22.9%。价格方面,一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨,其中一线城市涨幅领先,同比上涨37.3%。

2月以来,多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力,如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等,在一定程度上提振了企业信心。与此同时,北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加,进一步带动了企业拿地的积极性,多宗地块成交溢价率较高,部分地块亦刷新区域楼面价纪录。如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮,竞拍热度高,成交楼面价刷新全市最高楼面价纪录。

供需两端将逐渐恢复

宏观环境方面,二季度降息降准依然可期,为经济恢复发展提供更有利的金融环境。对房地产市场而言,短期相对偏松的金融大环境下,房企融资将略有改善,但中央对房地产金融监管力度不放松,企业资金改善空间或有限;另外,在利率新政下,5年期LPR存一定下行空间,房贷利率或将伴随LPR的下调有所下移。

市场方面,短期市场压力的凸显主要源于疫情集中暴发带来的影响,随着疫情防控取得实质性成效,线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗,房地产市场调整幅度将有明显缓和,加之短期行业政策环境在不违背“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期,政府财政承压背景下推地积极性高,且在疫情影响下,部分租房需求向置业需求转化、改善需求也将积极释放,预计二季度房地产市场供需两端将逐渐恢复,价格则存稳中小幅调整压力。

全年来看,受疫情冲击影响,需求入市将更为谨慎,预计2020年全国商品房销售面积同比下降,全年市场规模保持近16亿平方米水平。疫情背景下房企让价促销动力较强,短期房价存调整预期,但疫情对三四线市场销量的影响将更为突出。

同时,2020年大多数企业应保持审慎的态度,规模上追求适度、稳健增长,并更加强调提升经营质量,提供高品质的产品和服务。房企投资计划继续以稳健、安全为主,量入为出,重点拓展核心城市群及热点一二线城市的优质土储,同时积极探索多样化、低成本的拿地渠道,为未来业绩增长提供有力支撑。



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