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楼市5月份开启“降价潮”,房价要跌?70%房企已行动,降幅达16% 2020-05-11 17:31:17 | 来源:搜狐楼市 作者:搜狐楼市

进入5月份之后,房地产市场的表现似乎愈发强劲了。


据证券时报5月8日报道,来自某研究机构的数据显示,“五一”小长假(5月1日至5日)期间,重点18城市二手房日均成交量同比增六成,其中有14个城市同比增长。

增幅最大的是北京,日均同比增长100%,1个城市(杭州)和去年同期持平,3个城市同比下降,降幅最大的为武汉,同比下降13%。

尤其是北京,贝壳研究院的数据则显示,“五一”小长假(5天)北京二手房日均成交量900套,而去年“五一”小长假(4天)日均成交量是450套,同比大涨100%。

上个月深圳的喝茶费、抢房潮就已经打响了一线楼市躁动的第一枪,现在北京、上海等地成交量密集提升,市场热度有开始传导蔓延的迹象。

另一方面,土地市场的表现也出人意料。

根据相关研究机构统计,4月单月,TOP50房企拿地总额3102亿元,同比增长0.5%,环比增长105.0%;Top100房企拿地总额3882亿元,同比增长7.2%,环比增长108.9%。

从拿地金额最多的十家房企看,分别是保利地产、香港置地、中国恒大、龙湖集团、华润置地、绿城中国、新城控股、招商蛇口、绿地控股、万科,上述10家房企前4月拿地金额2400亿。

从“源头”的土地市场,到下游的销售端,楼市真的转势了吗?

笔者并不这么看。

在房地产市场,判断情绪是否出现转折,最简单的信号就是看价格,房价的变化才能说明拐点是否来临。

事实上,深究各家房企的销售价格,成交量抬升的同时,“降价潮”却说来就来。

根据克而瑞日前公布的《2020年1-4月中国房地产企业销售操盘榜》,操盘金额排在前20名的企业,与去年同期进行比较后发现,七成房企今年前四月的销售均价低于去年同期水平。

也就是说,70%房企开始了打折行动,这还是头部的房企,如果考虑到TOP50和TOP100房企,以及大量的中小开发商,降价的范围、力度均超出我们的想象。

其中,华润置地、中国恒大和中国金茂的销售均价与去年同期相比,下滑了15%以上,保利发展下滑程度在10%左右。

以华润置地为例,中房报分析指出:其操盘面积同比下降9.12%,但操盘金额却同比大幅下降23.87%,这说明华润置地不是进行了较大力度的降价,就是新推的都是相对去年价格要低的产品线,但销售的效果相对一般。

恒大也是如此,粗略计算前四个月其销售均价下滑了近16%,与此同时,销售面积和销售额却分别大涨19%和45%。

这只能说明一个问题:表面上看,各家地产商似乎赚的盆满钵满,实际上却是“以价换量”,冷暖自知,为了加快销售回款,不得不降价罢了。

这就是楼市里的“冰火两重天”,外表光鲜,并不意味着内在有多体面。

让地产商如此费尽心机“降价抢收”的根本原因,还是负债的压力。

数据显示,2020年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托,加起来预计的债务是1.46万亿,从月度分布来看,一直是逐月上升,债务压力的峰值在今年7月份。

这可都是需要真金白银的回款,才能偿还的债务,在央行、银保监会三令五申资金不能流入房地产的金融环境下,房地产企业的融资本来就捉襟见肘,再不降价卖房,越来越重的债务该怎么还?

从这个角度看,5月份开始,降价潮非但还会继续,力度可能还会更大。

尤其是中西部、东北、东部非核心的三四线城市,大量的中小开发商因为复工慢、市场回暖慢,至今成交量依然无法跟往年同期相对比,越是在偏远的地市和县城,库存积压的问题就越严重,未来几个月随着债务高峰来临,开发商打折、降价、特价房、优惠的力度也会越来越大。

设想一下,如果你所在的城市均价在万元左右,A楼盘降价300元每平,B楼盘从95折到打9折,C楼盘以释放更多特价房的名义降价1000元每平,最终会发生什么现象?

当然是开启更大的一轮降价风潮,A楼盘和B楼盘都会暗中向C楼盘看齐,而C楼盘又会因为“先发优势”,给出更大的优惠。

不过,有一点需要注意,降价潮出现的原因,是房企融资渠道不足,加上日益沉重的负债压力,在7月份之后,当开发商中期财报压力、7月份债务偿还高峰压力都缓解之后,楼盘打折的力度自然也会减弱。

人民日报海外版近日评论指出:筑巢买房用于安家。

这8个字,可以看做央媒对后市房价走向的概括。

评论文章写道:近年来随着“房子是用来住的、不是用来炒的”定位持续深化,中国各地都在主动克服“房地产依赖”的冲动,这增强了房地产调控的定力,而民众对于楼市“稳”的预期也更加清晰。

从这个角度来理解,从五一至今,一二线楼市的火爆,只是个别城市的回暖,稳预期的环境下,房价反弹的可能性微乎其微。

而大量房企开始默默行动的“打折潮”,5月份可能是刚刚开始,购房者也不要指望降幅有多深,“稳中有降”将是绝大部分城市的归宿。


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