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三四线楼市大幅下跌,为什么开发商还抢地?盲目入市还是悄然布局 2020-06-16 16:10:43 | 来源:腾讯网 作者:远山谈房

从2016年以来,因为棚改等原因,三四线楼市出现一波行情,这次行情导致三四线城市房价普涨。一个几十万人口的县城,竟然出现单价上万的楼房,与当地居民月收入三四千元相比,悬殊太大。

值得一提的是,此时有很多全国著名房企看上了棚改这块蛋糕,纷纷入驻三四线楼市,加大抢购土地,进行快餐式的开发建设,短短一二年时间,让三四线城市房价翻番。购房者买涨不买跌的心理引导,掀起一股抢房热潮,造成楼市量价齐升的局面。

从2018年下半年开始,随着国家停止棚改货币化安置措施,提出了“房住不炒”的政策,随后,三四线楼市逐渐降温,开发商买地热情不高,开发规模逐渐减少。

随后,碧桂园、绿地、恒大等大型房地产企业也逐渐减少在三四线城市开发新的项目,并将早期开发的楼盘打折销售。特别是今年疫情期间,恒大集团网上打折促销,全国600多个楼盘降价25%,降价范围广,打折优惠力度很大。

恒大集团互联网上开设售楼处,导致其他中小房企纷纷效仿,由于网上售楼减少了佣金和人工成本,所以导致房价大幅下跌。楼市遭遇了多年来从未有过的低谷期,不少城市出现了新房零成交的情况,尤其是一些三四线城市,基本上这两三个月下来没几个开发商能卖出房子,

都是上千元的降幅,极个别城市房价甚至跌倒了6000元以下的水平。有的购房者半年内就缩水十多万元。

除了棚户区的减少导致进城购房的农民热情不高,还有一个重要的原因就是随着高铁的开通,和三四线城市经济下滑收入减少,很多城镇职工下岗失业,导致人口大量外流,大量开发的楼盘无人问津。

疫情之后,一二线城市随着务工人员的增加和流入,房价逐渐企稳。二三四线城市除了临沂等上涨外,其他城市要么有价无市,要么处于下跌状态。

但是,当前国家调控收紧和“房住不炒”的情况下,有些三四线城市的开发商却竞相抢地,导致土拍竞争激烈,抢购土地热潮一浪高过一浪。以下是日照土拍情况:

2019年3月28日,日照某瑞房产开发公司经过72轮竞价,抢下原海星针织厂地块,楼面价4017元/平米;

时隔一个月4月4日,全国著名房企某桂圆经过191轮竞价,抢得南王家村50亩地块,楼面价7278元/平米。

2020年3月10日,某瑞集团经过30轮竞价,拿下高科园23亩地,楼面价3709元/平米。

5月20日,某桂园经过30轮竞价取得区政府南地块,楼面价4468元/平米。

19天后,又是某桂园35轮竞价拿下城西地块,楼面价3403元/平米。

一边是房价下跌,一边是竞相抢地,这些开发企业的举动让很多人看不懂。那些盼着房价进一步下跌的刚需一脸迷茫,他们知道,楼面价格的上涨,一定会导致房价水涨船高。

三四线城市房价尚未有企稳迹象,这些开发企业是盲目入市还是另有企图?要知道真金白银的投入,一定不会是盲目和随意的。应该注意以下几点:

01,

2017年至2018年间因棚改等原因三四线楼市涨幅过大,至2019年间很多城市上涨40%多,而经过2019年至2020年上半年的连续下跌,已经有30%左右的跌幅,经过了过山车一样的走势,现在几乎又回到了原点。如果抛去物价上涨因素,应该回到了接近于棚改前的价格。

02,

因疫情原因导致三四线城市经济不景气,职工收入降低,人口流出严重。但是,他们相信困难很快就会过去,未来很短时间就会经济复苏。到时候,这些背井离乡的人员就会因经济好转而重新回来,在城市安家落户,就会对住房有新的要求。

03,

虽然经过几十轮的竞拍,他们以为这些地段都是城市的黄金宝地,现在楼市处于低迷状态,竞拍的土地价格相对于未来的预期,应该是较低的。对于房产企业,囤积好位置的土地,就有了竞争的资本和条件,占据了未来的优势。

04,

时间周期让他们有了大胆的想象空间。从前二十多年的房价涨跌曲线图分析,每隔2-3年就会有一波行情。连续二年多的下跌,已经乏力,随着经济形势好转,人们的购房需求也会强烈,及早下手,就会占据主动权。这时候买地,等到开发完毕也需要1-3年时间,由于经济向好和物价等因素,那时候就会有上涨的空间。

此外,这些知名房企在三四线城市抢地,挤压了中小房企的生存空间,为自己争得先机。而且,他们相信以后土地也不会敞开供应,预期土地会越来越少。当前很多中小房企经营困难,无力参加抢地,相对于未来,当前土地拍卖位置又好,价格低廉,不差钱的企业疯狂抢地就不足为奇了,悄然布局,等待时机。


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