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2020年开始,千万不要乱买房子! 2020-01-04 15:43:27 | 来源:国民经略 作者:国民经略

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2020,终于来了。

 

作为21世纪20年代的开端之年,这一年的重要性众所周知。


无论是全面建成小康社会、实现首个百年目标,还是十三五规划收官,都意味着2020年的与众不同。

 

从1998到2020年,中国住房商品化,已经走过22年的历程。经过长达20多年的上行周期,从狂飙突进到稳字当头,房地产迎来了变局时刻。

 

未来,该如何买房?

 

01

不要跟政策对着干

 

中国楼市,是再典型不过的政策市。

 

没有什么比政策更有杀伤力,也没有什么比政策变化更能显著影响楼市。政策的松或紧、稳与变,无论对于开发商还是购房者,都必须纳入考虑,而且必须当成首要变量。

 

显然,加息周期不要狂加杠杆,去杠杆周期更不能疯狂All in。相反,降息周期自然不要无动于衷,加杠杆周期同样不必过度谨慎。

 

记住,不要一成不变的楼市调控,也没有一成不变的市场走势。不要相信那些高唱“房价一直涨”的论调,也不必理会“房价崩盘论”之类的说辞。

 

楼市政策,服从于经济需要。只要经济形势发生变化,楼市政策必然随之发生变化。


无论是稳,还是压,还是刺激,都要不断追踪最新的政策走势。

 

政策,是第一变量,千万不要小视。

 

02

认准真正的市场信号

 

楼市向来是一个炒作盛行的市场。

 

小道消息盛行,有些是混淆视听扰乱预期,有些是蛊惑刚需入场,有些是试探政策口风。最常见的场景是,只要有一点风吹草动,就会被某些群体炒作成大反弹信号。出现一些收紧之声,又被一些人视为房子从此不行的标志。

 

这些情绪化的炒作,无助于我们对市场走势的真正把握。

 

真正的市场信号是什么?

 

其一,看宏观大势,楼市是逆周期性,与经济形势可谓相背而行。

 

楼市服务于经济。经济蒸蒸日上,或者从下行转向企稳乃至繁荣,楼市自然不会轻易启动,房地产作为最后的武器也不会轻易启用。

 

相反,经济一旦出现需要维稳的苗头,房地产自然不宜过度收缩,但会否形成刺激模式,同样要看所处的大环境。

 

其二,看政策表态。中国楼市是政策市,政策影响分量极其大,政策表态的变化,同样可以看出转向的信号。


是提“房住不炒”,是强调“六稳”,是明确定调“房不刺激”,还是表态“支持住房续期”,还是强调“去库存”,抑或明言“支持居民合理加杠杆”,政策去向可谓千差万别。

 

其三,要关注最为核心的调控政策。

 

楼市调控会不会出现大规模的松绑,要看的不是一些城市以抢人大战之名疯狂试探,也不是一些地方试图绕开政策限制暗度陈仓,而要看最核心的政策,是否松动。


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楼市里,核心调控政策有三:一是限购,二是限贷,三是降息。


只要这三个核心调控政策不出现实质性松动,那么楼市的刺激模式就不会启动。

 

03

不要什么房子都乱买

 

不要乱买房子,这可谓未来五年最诚恳的建议。

 

这句话的意思,并不说不要买房卖房,而是说不要什么房子都随便买,不要看到房地产就想到去投资。

 

房子有很多,住宅、公寓、共有产权房、公租房、回迁房、小产权房,写字楼、商铺、车位、厂房,不一而足。

 

这些房子,性质不同,土地产权年限不同,交易税费大相径庭,市场活跃度千差万别,回报周期差异巨大,至于安全边际更是天壤之别。

 

那么,该配置什么样的房子?

 

商品住宅显然是第一位的,这是名副其实的房子。


70年产权,产权到期之后可自动续期,享有免个税或增值税优惠,政策最友好,市场面最广,交易最活跃,安全边际最高。

 

商铺和写字楼,要谨慎。


2018年-2019年一直处于下行态势,且是量价齐跌,在过去四年这一轮上行周期中,更是严重跑输住宅。


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要知道,许多城市商铺和写字楼严重过剩,加上电商等互联网业态的冲击,以及经济形势的影响,想要选择优质的商铺和写字楼投资并不容易。

 

公寓更要谨慎。


这两年,已经发生过多起公寓维权事件,买来的公寓最终发现原来是“办公性质”,不能住人;商家宣称是公寓,最终发现连产权都没有,只能“以租代售”。


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这种陷阱层出不穷,根源在于公寓的合法性一直在变动之中,目前已有不少地方出台公寓禁令。加上公寓只有40年产权、税费比住宅多一倍、流动性弱等因素,投资公寓更要全面权衡。

 

至于其他类型的房子,更要抱有一百分的谨慎。搞不清房子性质,就不要奢谈投资。

 

04

流动性要放在第一位

 

过去买房,上涨空间有多大,无疑是第一位的。


未来买房,安全性和流动性的重要性,已经远远超越了上涨空间。

 

安全性,不用解释。流动性,顾名思义,指的是变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。

 

任何资产,只要不能变现,就终究只是纸面财富。


房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。

 

那么,哪些房子缺乏流动性?

 

其一,政策处于灰色地带、市场相对狭窄、成交限制过多的房子。

 

这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展中国家的海外房产。

 

其二,年限过久的旧房,一般房龄超过25年以上。

 

这些旧房,如果在热门拆迁区域,那么未来还存在较大的拆迁收益预期。如果拆迁不易,连加装电梯、加建停车场都困难重重,那么无论是居住价值,还是投资价值都将大打折扣。

 

要注意的是,我国住宅的设计寿命一般为50年,许多80/90年代的老公房,真实的房龄上限未必能触及这一门槛。而在贷款机制中,房龄超过30年,就很难获得商业贷款,其流动性必然大打折扣。

 

其三,没有二手市场的区域。


没有二手市场,就没有交易套现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。

 

这里包括大多数的县城、大部分二三线城市的新区,以及一二线城市的远郊区。

 

05

哪些城市的房子还值得买

 

一线城市自不用说,强二线城市同样问题不大。

 

现在的问题是,三四线城市该如何选选择?

 

用一线、二线、三四线这样的概念,来对城市进行能级分层,一直都颇为流行,但这种分类会给人一种误解,以为只有一二线城市才有前途,三四线城市一概失去前景。

 

显然,在中心城市、都市圈和城市群日益成为发展主流的背景下,这种城市分层早已不合时宜。

 

如今,看一个城市的投资价值,不在于是一线城市还是二线城市,而要看所处的都市圈和城市群。

 

惠州虽然只是三四线城市,但由于处于深莞惠都市圈的核心圈层,其价值自然高过一般的三四线城市。


同理,江苏昆山看起来不过只是一个县级市,但由于毗邻上海,直接享受上海大都市圈的溢出效应,其价值甚至超过一般的二线省会。

 

就此而言,从城市投资价值来看,可以分为三大圈层。

 

其一,国家级城市群的核心区域。


粤港澳大湾区、长三角、京津冀,是我国仅有的三大世界级城市群。成渝城市群、关中平原城市群、中原城市群、长江中游城市群是国内较为成熟的几大城市群。

 

这些城市群里的三四线城市,尤其是与中心城市毗邻的三四线城市,将会受到城市群辐射效应和一体化效应带来的利好。

 

其二,中心城市及其都市圈区域。


都市圈,指的是1小时交通圈内的城市矩阵。


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在中心城市1小时交通圈辐射范围之内的三四线区域,可以视作大城市的远郊区,享受辐射效应。

 

其三,有独特优势的三四线城市。


这里的独特优势,要么是具有风景的稀缺性,要么是具有战略的重要性,要么是有区位的一流性,要么是有自成体系的产业。


这其中的代表,当属与澳门毗邻的珠海,依靠海景资源独树一帜的三亚,处于长三角一体化示范区内的嘉兴,以及自成经济副中心的洛阳。

 

06

不要轻视横盘的威力

 

房价不涨就是跌,这个常识得到越来越多人的认可。

 

之所以会这样,是因为房子作为资产,作为占用六个钱包、承受长达20年甚至30年按揭贷款的大笔投资,每天都在产生成本。

 

对于房子来说,第一大成本是资金成本,这既包括贷款利息,也包括首付资金的潜在理财收益成本。

 

第二大成本,则是房子的折旧成本。新房一旦交付,就变成二手房,随即就会产生折价,这是无形的“折旧损失”。除了无形折旧之外,还有有形的折旧,房子不断老化,折旧成本不断抬升。

 

第三大成本,则在于物业费、取暖费以及未来可能落地的房地产税。这是买房的持有成本,只要房子在手,这些成本就难以绕开。

 

据李迅雷金融与投资统计,在一二线城市,持有房产的总成本高达6%-9%,而租金回报率约为2%。

 

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这意味着,如果房价涨幅低于6%,那么买房其实每年都在亏钱。

 

所以,未来五年的买房,不仅要将安全性和流动性放在首位,更要考虑到每年的持有成本,这些成本都将转化为损失。

 

如果没有一次又一次大涨来覆盖,那么这些成本将会成为许多人的难以承受之重。



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